Flächenmanagement
Die Projektziele
Der Landkreis Osnabrück will mit nachhaltigem Flächenmanagement seinen wirtschaftlichen Wandel demografiefest gestalten. Dazu sollen potenzielle altersbedingte Unternehmenswechsel oder Geschäftsaufgaben frühzeitig erkannt und eine Nachfolge geregelt werden. So bleiben einerseits die Wirtschaftsstandorte samt Arbeitsplätzen erhalten, andererseits werden Gewerbeimmobilien und flächen gesichert.
Für dieses nachhaltige Flächenmanagement entwickelte die Osnabrücker LandEntwicklungsgesellschaft (oleg), unterstützt durch das EcologInstitut für sozial ökologische Forschung und Bildung Hannover, ein Frühwarnsystem für die Wirtschafts und Gewerbebranche. Partnerinnen im Forschungsprojekt waren die Gemeinden des Landkreises sowie Sparkassen und Kammern.
Zum Frühwarnsystem des Projekts „Flächenmanagement“ gehören ein Flächenkataster, eine Optimierung des Nachfolgeprozesses sowie Nachnutzungskonzepte für Beispielflächen. Erstmals wurden dafür Zusammenhänge zwischen demografischem Wandel und wirtschaftlicher Zukunft in der Region erforscht.
Die Projektergebnisse
Das Frühwarnsystem
Das entstandene Frühwarnsystem erkennt frühzeitig diejenigen Unternehmen, in denen kurz und mittelfristig eine Nachfolge ansteht. Basis ist ein GIS-Gewerbeflächenkataster, das auch brachliegende Flächen, Leerstände, Unternutzungen und Baulücken enthält.
Das Frühwarnsystem berücksichtigt das Alter der Geschäftsführenden, die bisherige Entwicklung des Unternehmens nach Beschäftigtenzahl und Umsatz sowie die mittelfristige Entwicklung der entsprechenden Branche. Anhand dieser Faktoren können die Fachleute der öffentlichen Hand Prioritäten für die Steuerung des wirtschaftlichen Wandels setzen, z. B. durch frühzeitige Beratung der entsprechenden Unternehmen.
Nachnutzungskonzepte
Das Forschungsteam analysierte zudem, wie ein Netzwerk aus Fachleuten der öffentlichen Hand und aus Fachleuten aus Finanz und Steuerbranche zweckgerichtet arbeiten kann. Der gegenseitige Austausch und die Kommunikation über Unternehmensnachfolge und geplante Unternehmensschließungen ist u. a. beim Veräußern von Immobilien und Grundstücken bzw. deren Wertsteigerung effizient. Dazu wurden beispielhafte Nachnutzungskonzepte erarbeitet.
Das entwickelte Vorgehen ist auch für andere Regionen und deren Wirtschaftsförderung nutzbar. Ein Leitfaden bündelt Arbeitsschritte und Erkenntnisse.
Matthias Riepe verdeutlicht die Möglichkeiten für Kommunen Gewerbeflächen in ihrer Nutzung zu sichern und Neuausweisungen zu verringern. Ansatzpunkt ist es, altersbedingte Unternehmenswechsel oder Geschäftsaufgaben frühzeitig in den Blick zu nehmen und Nachfolgenutzungen aktiv zu unterstützen.
Die Projektmethodik
Informationsbasis des Projekts waren Recherche und Analyse von Datenbanken, Experteninterviews und eine schriftliche Unternehmensbefragung, ergänzt durch eine an die DelphiMethode angelehnte Ermittlung von regionalen branchenbezogenen Entwicklungen. Daraus wurde das Risiko fehlender Nachfolge für jedes Unternehmen eingeschätzt. Für das entwickelte Frühwarnsystem wurden die quantitativen und qualitativen Erkenntnisse verknüpft.
Ein GIS-Flächenkataster für den Landkreis Osnabrück, das auf einer Luftbildauswertung, einem Altlastenkataster, einer Befahrung von Zweifelsfällen und Gesprächen mit Gemeindevertretern basiert, schafft eine Übersicht über die Flächenpotenziale und ihre Eigentümer.
Workshops generierten weiteres Wissen und sensibilisierten zugleich die Fachleute des Gewerbeflächenmarktes aus Beratungs und ServiceInstitutionen, Makler und Steuerbüros und Anwaltskanzleien.
Weiteren Entwicklungsbedarf sehen die Projektbeteiligten zur Frage, welche öffentlichen Instrumente mit Wertsteigerungspotenzial für Betriebsimmobilien konform zur Beihilferichtlinie der EU sind. Beispiele sind bauplanungsrechtliche Aufwertung, Erstellung von Nachnutzungskonzepten sowie Verbesserung der Infrastruktur.
Ergebnisse & Lösungen
Der Leitfaden zeigt auf, wie das Flächenpotenzial, das entsteht, wenn Gewerbeunternehmen aus Altersgründen keine Nachfolge finden und schließen müssen, genutzt werden kann, um damit zu einem nachhaltigen Flächenmanagement beizutragen.
Er stellt die notwendigen Arbeitsschritte vom Aufbau eines „Frühwarnsystems Unternehmensnachfolge“ über die Erstellung eines Brachflächenkatasters und die Sensibilisierung von Flächenakteuren bis zur Erarbeitung von Nachnutzungskonzepten für betroffene Flächen dar. Spezifische Tools, wie eine Erhebungs- und Bewertungstabelle für Brachflächen sowie Scoring- und Bewertungshilfen, richten sich dabei speziell an Praktiker aus den Bereichen Stadtplanung und Wirtschaftsförderung.
Trotz sinkender Flächenneuinanspruchnahme für Siedlungs- und Verkehrszwecke ist das Ziel der Bundesregierung von unter 30 Hektar am Tag im Jahr 2030 noch weit entfernt. Neue flächensparende Instrumente der Siedlungsentwicklung sind daher weiterhin notwendig. Eine Möglichkeit ist es, das Flächenpotenzial zu nutzen, das entsteht, wenn Gewerbeunternehmen aus Altersgründen keine Nachfolge finden und schließen müssen.
Im Landkreis Osnabrück wurde hierfür ein innovativer Ansatz entwickelt: Unternehmen mit Nachfolgerproblemen werden zunächst bei der Suche beraten, um die Fläche in bisheriger Form weiter zu nutzen. Findet sich dennoch kein Nachfolger, soll die Immobilie an andere Unternehmen vermittelt werden - und dies zu einem so frühen Zeitpunkt, dass keine Verwahrlosung des Geländes und der Gebäude und damit kein Verfall von Werten stattfinden. Der entwickelte Ansatz hierfür ist ein „Frühwarnsystem“ für die Wirtschaftsförderung, das die Wahrscheinlichkeit eines Brachfallens von Betriebsflächen zu einem Zeitpunkt abschätzt, in dem das Unternehmen noch besteht. Flankiert wird das System durch ein Brachflächenkataster, einer Sensibilisierung von Flächenakteuren und Nachnutzungskonzepte für betroffene Flächen.
Durch das entwickelte Vorgehen konnten im Landkreis Osnabrück frühzeitig zahlreiche Eigentümer von (potenziellen) Brachflächen kontaktiert werden, die entweder bei der Nachfolgesuche oder bei einer anderweitigen Verwertung der Fläche beraten wurden und werden. Zugleich konnten Anfragen von Unternehmen bedient werden, für die ansonsten keine passende Fläche zur Verfügung gestanden hätte. Der Ansatz ist auf alle Kommunen und Kreise übertragbar.
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